Tasse Compravendita Negozio

Tasse quando compri un negozio

Un negozio, normalmente accatastato in categoria C/1, è considerato un immobile strumentale per natura. Le imposte da pagare dipendono soprattutto da:

• chi vende: privato o impresa;

• vendita soggetta a IVA, esente IVA o fuori campo IVA;

• eventuale acquisto effettuato nell’esercizio di un’attività d’impresa;

• caratteristiche dell’immobile e dell’atto.

1. Acquisto da un privato

Se acquisti il negozio da un privato, l’operazione è normalmente fuori campo IVA e si applicano:

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L’imposta di registro si calcola, in linea generale, sul valore dichiarato nell’atto o sul corrispettivo pattuito, se superiore, con un minimo normalmente previsto di 1.000 euro. Imposta di registro per cessioni immobili: rent to buy Imposta di registro per cessioni immobili

Il prezzo-valore non si applica

Per l’acquisto di un negozio non puoi normalmente utilizzare il sistema del prezzo-valore. Tale meccanismo è riservato agli immobili abitativi e alle relative pertinenze, mentre i locali commerciali C/1 sono immobili a destinazione diversa da quella abitativa. Risoluzione n. 38/E del 2021MB26 8G - La disciplina del prezzo valore: regole ed ultimi orientamenti giurisprudenziali

Di conseguenza, per un negozio la base imponibile non può essere automaticamente sostituita dal valore catastale rivalutato.

2. Acquisto da un’impresa con vendita esente IVA

La cessione di un immobile strumentale da parte di un’impresa è spesso esente IVA, salvo che il venditore eserciti l’opzione per l’imponibilità o ricorra una specifica ipotesi di imponibilità.

In caso di cessione esente IVA, il trattamento ordinario indicato per gli immobili strumentali è:

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Per gli immobili strumentali il principio di alternatività IVA/registro comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa di 200 euro anche quando la cessione è esente IVA. Circolare n. 4/E del 2015 Rent to buy: trattamento fiscale del trasferimento dell’immobile in caso di concedente impresa

La determinazione delle imposte ipotecaria e catastale deve essere verificata in relazione al regime concreto della cessione e alla tipologia dell’atto, perché il trattamento può variare tra operazione imponibile IVA, esente IVA e fattispecie particolari.

3. Acquisto da impresa con applicazione dell’IVA

Se la vendita è soggetta a IVA, normalmente si applicano:

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I negozi rientrano tra i fabbricati strumentali. Le cessioni effettuate da imprese possono essere esenti IVA oppure imponibili per opzione; quando la cessione è imponibile, l’IVA viene applicata secondo le regole proprie dell’operazione. Revisione del regime Iva del settore immobiliareMB26 8G - Il regime Iva delle cessioni e locazioni immobiliari

Se acquisti come soggetto passivo IVA e la cessione è imponibile per opzione, può trovare applicazione il reverse charge; se invece acquisti come privato, l’IVA viene ordinariamente addebitata dal venditore in fattura. MB26 8G - Il regime Iva delle cessioni e locazioni immobiliari

4. Schema riepilogativo

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5. Altri costi da considerare

Oltre alle imposte, nell’acquisto possono incidere:

• onorario notarile;

• spese per visure, verifiche ipotecarie e catastali;

• eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare;

• costi per il finanziamento e l’iscrizione dell’ipoteca;

• imposta sostitutiva sul mutuo, se viene richiesto un finanziamento;

• eventuali spese tecniche per conformità catastale, urbanistica e agibilità;

• eventuali debiti condominiali o spese straordinarie da regolare contrattualmente.

L’acquisto del negozio non beneficia dell’agevolazione “prima casa”, perché questa riguarda gli immobili abitativi e non i locali commerciali.

Conclusioni

In termini generali:

• se compri il negozio da un privato, considera il 9% di imposta di registro, oltre a 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale;

• se compri da un’impresa, devi verificare se la cessione è esente IVA o imponibile IVA;

• se la vendita è soggetta a IVA, il quadro ordinario è IVA, registro fisso di 200 euro, imposta ipotecaria del 3% e catastale dell’1%;

• il prezzo-valore non è applicabile al negozio C/1;

• per un calcolo preciso servono almeno il prezzo o la base imponibile, la rendita catastale, il tipo di venditore e il regime IVA indicato nell’atto.