Tasse Seconda Casa

Tasse sulla seconda casa

Per “seconda casa” si intende, in genere, un’abitazione diversa da quella utilizzata come abitazione principale. La tassazione dipende dal tipo di operazione:

1. acquisto;

2. possesso dell’immobile;

3. locazione;

4. vendita.

1. Tasse sull’acquisto della seconda casa

Acquisto da privato o da impresa con vendita esente IVA

Quando l’acquisto non è soggetto a IVA, si applicano normalmente:

L’imposta di registro proporzionale è comunque dovuta nella misura minima prevista dalla legge, generalmente 1.000 euro. La base imponibile può essere determinata, quando ricorrono i presupposti, mediante il sistema del prezzo-valore, anziché sul prezzo dichiarato nell’atto. Decreto Legislativo 123 del 2025-08-01, Allegato Allegato 1 Circolare n. 4/E del 2015

L’aliquota del 9% si applica agli immobili abitativi acquistati senza i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, comprese le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Decreto Legislativo 123 del 2025-08-01, Allegato Allegato 1

Acquisto da impresa con applicazione dell’IVA

Se la vendita è soggetta a IVA, il trattamento dipende dalla categoria dell’immobile e dalla natura della cessione. Per una normale abitazione acquistata senza agevolazione “prima casa”, l’IVA è generalmente applicata con l’aliquota ordinaria prevista per l’operazione, normalmente 10%; per immobili classificati A/1, A/8 o A/9 l’aliquota è normalmente 22%.

In presenza di una cessione soggetta a IVA, le imposte d’atto sono normalmente dovute in misura fissa:

Le cessioni effettuate da imprese costruttrici o di ristrutturazione possono essere soggette a IVA nei casi previsti dalla legge; al di fuori delle ipotesi di imponibilità, la cessione abitativa è normalmente esente da IVA e torna applicabile l’imposta di registro proporzionale. Circolare n. 10/E del 2010 QUADRO CR (MOD. PF) CREDITI D’IMPOSTA

2. IMU sulla seconda casa

L’IMU è normalmente dovuta sul possesso di una seconda casa. Il presupposto dell’imposta riguarda il possesso di:

• fabbricati;

• aree fabbricabili;

• terreni agricoli, salvo specifiche esenzioni.

L’abitazione principale è generalmente esente, ad eccezione degli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Una casa non qualificabile come abitazione principale, invece, è ordinariamente soggetta a IMU. Presupposto impositivo IMU

Come si determina l’IMU

L’importo dipende principalmente da:

• rendita catastale;

• Comune in cui si trova l’immobile;

• aliquota IMU deliberata dal Comune;

• quota di possesso;

• mesi di possesso durante l’anno;

• eventuali agevolazioni o riduzioni;

• natura dell’immobile e suo utilizzo.

Per questo motivo non esiste un importo unico nazionale per tutte le seconde case: l’aliquota effettiva deve essere verificata sulla delibera IMU del Comune competente.

L’IMU è normalmente versata in due rate:

• acconto, generalmente entro il 16 giugno;

• saldo, generalmente entro il 16 dicembre.

3. TARI sulla seconda casa

La TARI è il tributo destinato a finanziare il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Per la seconda casa, la TARI può essere dovuta anche se l’immobile non è abitato stabilmente, perché il presupposto è collegato alla detenzione o al possesso di locali potenzialmente idonei a produrre rifiuti. L’importo dipende dal regolamento comunale e da elementi quali:

• superficie dell’immobile;

• numero degli occupanti;

• utilizzo dell’abitazione;

• eventuale stagionalità;

• condizioni di non utilizzabilità;

• utenze e altri elementi considerati dal Comune.

Le esenzioni o riduzioni non sono uniformi a livello nazionale e devono essere verificate in base al regolamento del Comune.

4. Tasse se la seconda casa viene affittata

I canoni di locazione possono essere tassati secondo due principali regimi.

Regime ordinario IRPEF

Il canone concorre alla formazione del reddito complessivo del proprietario e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF applicabili.

Nel regime ordinario possono assumere rilievo:

• il reddito derivante dal canone;

• la rendita catastale;

• la deduzione forfetaria prevista per gli immobili abitativi locati;

• le addizionali regionale e comunale;

• l’imposta di registro sul contratto;

• l’imposta di bollo, quando dovuta.

Cedolare secca

In presenza dei requisiti previsti, il locatore può optare per la cedolare secca. In tal caso, il reddito da locazione è tassato con un’imposta sostitutiva, normalmente:

• 21% per il canone libero;

• 10% per il canone concordato nei casi previsti dalla disciplina.

La cedolare secca sostituisce, in linea generale:

• IRPEF e relative addizionali sul reddito locativo;

• imposta di registro;

• imposta di bollo sul contratto.

L’opzione deve essere valutata anche considerando la tipologia del contratto, il Comune dell’immobile, il tipo di locatario e le condizioni richieste dalla normativa.

5. Imposta di registro sulla locazione

Per le locazioni abitative soggette al regime ordinario, l’imposta di registro è generalmente pari al 2% del canone annuo, con le regole proprie dei contratti pluriennali.

L’imposta può essere versata:

• annualmente;

• per l’intera durata del contratto, con le modalità previste.

In caso di opzione per la cedolare secca, l’imposta di registro sul contratto è normalmente sostituita dall’imposta sostitutiva. Circolare n. 27 del 2006

6. Tasse sulla vendita della seconda casa

La vendita di una seconda casa può generare una plusvalenza imponibile quando l’immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni e viene ceduto a titolo oneroso.

La plusvalenza è determinata, in linea generale, dalla differenza tra:

• corrispettivo di vendita;

• costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile;

• costi inerenti documentati.

La plusvalenza rientra tra i redditi diversi previsti dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Circolare n. 4/E del 2015

Non ogni vendita produce necessariamente una plusvalenza imponibile. Occorre verificare, tra gli altri elementi:

• data di acquisto o costruzione;

• data della vendita;

• modalità di acquisizione;

• eventuali lavori e costi documentati;

• natura dell’immobile;

• eventuale provenienza per successione;

• destinazione dell’immobile e fattispecie particolare applicabile.

In caso di vendita oltre il decorso del quinquennio, la plusvalenza immobiliare ordinaria non è normalmente imponibile, salvo ipotesi specifiche previste dalla legge.

7. Donazione e successione

Per una seconda casa ricevuta per successione o donazione possono essere dovute:

• imposta di successione o donazione, quando prevista;

• imposta ipotecaria;

• imposta catastale;

• eventuali tributi connessi alla formalità.

La disciplina è diversa da quella dell’acquisto a titolo oneroso. L’agevolazione “prima casa” relativa alle imposte ipotecaria e catastale può applicarsi anche in successione o donazione soltanto se sono rispettati i requisiti specifici previsti dalla normativa. Se tali requisiti non ricorrono, si applicano le imposte ordinarie.

8. Riepilogo delle principali imposte

Copia tabella

Scarica Excel

Conclusioni

La seconda casa non è soggetta a una singola “tassa sulla seconda casa”, ma a una pluralità di imposte che cambiano in base all’operazione:

• all’acquisto, normalmente registro al 9% oppure IVA, a seconda del venditore e del regime della cessione;

• durante il possesso, IMU e, in genere, TARI;

• in caso di locazione, IRPEF ordinaria oppure cedolare secca;

• in caso di vendita, possibile tassazione della plusvalenza, soprattutto se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto.

Per determinare l’importo effettivo dell’IMU e della TARI sono indispensabili almeno il Comune, la rendita catastale, la quota di possesso, i mesi di possesso e l’eventuale utilizzo dell’immobile.

CopiaInviami per email