Prelazione del conduttore in caso di vendita di un immobile commerciale

Prelazione del conduttore in caso di vendita di un immobile commerciale

La prelazione del conduttore di un immobile ad uso commerciale è disciplinata principalmente dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La disciplina tutela la continuità dell’attività economica esercitata nell’immobile e si articola in due strumenti distinti:

1. prelazione, prima della vendita;

2. riscatto, dopo la vendita, quando il conduttore sia stato illegittimamente pretermesso.

La prelazione commerciale non va confusa con la prelazione prevista in caso di nuova locazione dell’immobile, disciplinata dall’articolo 40 della stessa legge.

1. Presupposti della prelazione

Il diritto nasce quando ricorrono, in linea generale, queste condizioni:

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La ratio della tutela è garantire la prosecuzione dell’attività svolta nell’immobile locato e salvaguardare il valore economico dell’avviamento commerciale. La Cassazione ha sottolineato che tale finalità può operare anche in presenza di vicende traslative non completamente riconducibili alla vendita volontaria ordinaria. Sentenza n.23056 del 25/07/2022, udienza del 04/05/2022, Presidente FRASCA RAFFAELE GAETANO ANTONIO, Relatore GRAZIOSI CHIARA

Attività normalmente tutelate

La prelazione riguarda, in particolare, le attività commerciali, artigianali, industriali, professionali o di interesse turistico che presentino un effettivo collegamento con la clientela dell’esercizio e con l’ubicazione dell’immobile.

Il diritto non dipende soltanto dalla denominazione formale dell’attività, ma dalla concreta modalità di esercizio e dalla presenza di un avviamento collegato ai locali.

2. La comunicazione del proprietario: la denuntiatio

Quando il locatore intende vendere l’immobile, deve comunicarlo formalmente al conduttore.

La comunicazione deve essere effettuata:

• con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario;

• indicando il corrispettivo della vendita;

• indicando le condizioni della compravendita;

• invitando il conduttore a esercitare la prelazione;

• mettendo il conduttore in condizione di acquistare alle stesse condizioni offerte al terzo.

La comunicazione deve provenire dal proprietario o dai proprietari dell’immobile. In caso di comproprietà, la comunicazione proveniente da uno solo dei comproprietari richiede la spendita del nome degli altri e la relativa procura scritta; una ratifica successiva non produce automaticamente effetto retroattivo. Sentenza del 05/02/1997 n. 1107 - Corte di Cassazione - Sezione/Collegio 3

Contenuto necessario

La denuntiatio dovrebbe indicare almeno:

• generalità del venditore;

• generalità del conduttore;

• identificazione catastale e descrizione dell’immobile;

• titolo di provenienza o indicazione della proprietà;

• prezzo complessivo;

• modalità e tempi di pagamento;

• eventuale caparra;

• data prevista per il rogito;

• eventuali condizioni sospensive o risolutive;

• identità dell’acquirente individuato, ove rilevante;

• indicazione dell’eventuale vendita contestuale di pertinenze;

• invito espresso a esercitare la prelazione entro il termine di legge.

Il prezzo deve essere determinato in denaro. Una comunicazione generica, incompleta o non idonea a rappresentare effettivamente le condizioni dell’affare può non essere sufficiente a far decorrere il termine per il conduttore.

3. Termine per l’esercizio della prelazione

Il conduttore deve esercitare la prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

L’esercizio deve avvenire:

• per iscritto;

• mediante atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario;

• dichiarando in modo chiaro e senza riserve la volontà di acquistare;

• alle stesse condizioni indicate nella denuntiatio.

La Cassazione ha chiarito che l’esercizio della prelazione si perfeziona con la manifestazione tempestiva della volontà del conduttore di acquistare alle condizioni comunicate. Non è necessario attendere la stipula definitiva per considerare esercitato il diritto. Sentenza n.6601 del 28/02/2022, udienza del 02/02/2022, Presidente DI VIRGILIO ROSA MARIA, Relatore BERTUZZI MARIO

La dichiarazione del conduttore non costituisce una semplice accettazione di una proposta contrattuale già perfezionata: produce piuttosto l’obbligo per le parti di procedere alla stipula del contratto alle condizioni previste dalla legge. Sentenza del 05/02/1997 n. 1107 - Corte di Cassazione - Sezione/Collegio 3

Effetto dell’esercizio

L’esercizio valido della prelazione determina:

• l’obbligo del conduttore di acquistare;

• l’obbligo del proprietario di vendere;

• la necessità di procedere alla stipula del contratto;

• l’obbligo del pagamento del prezzo nei termini previsti.

Il conduttore non può esercitare validamente la prelazione formulando una dichiarazione condizionata, riservandosi di verificare successivamente il prezzo o modificando unilateralmente le condizioni della vendita.

4. Pagamento del prezzo e stipula

In caso di esercizio della prelazione, il prezzo deve essere versato entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della denuntiatio. Il pagamento deve essere coordinato con la stipula dell’atto di trasferimento o del contratto preliminare, secondo le modalità concretamente applicabili. Legge 392 del 1978-07-27, Articolo 38

Il conduttore deve quindi rispettare due distinti termini:

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L’esercizio della prelazione senza la successiva disponibilità al pagamento può esporre il conduttore alle conseguenze dell’inadempimento dell’obbligo di contrarre.

5. Pluralità di conduttori

Quando l’immobile è locato a più conduttori, la prelazione deve essere coordinata tra tutti i titolari del rapporto.

In linea generale:

• la prelazione può essere esercitata congiuntamente;

• se uno dei conduttori rinuncia, gli altri possono subentrare secondo le modalità previste dalla legge e dal rapporto locatizio;

• la comunicazione deve essere portata a conoscenza di tutti i soggetti titolari del diritto.

La gestione della pluralità dei conduttori richiede particolare attenzione, soprattutto quando il contratto di locazione è intestato a più persone fisiche o a più soggetti giuridici.

6. Quando la prelazione non opera

L’articolo 38 esclude la prelazione in alcune ipotesi specifiche.

Trasferimento a coniuge o parenti entro il secondo grado

La prelazione non opera quando il trasferimento è effettuato a favore:

• del coniuge;

• dei parenti entro il secondo grado.

L’esclusione deve essere valutata in relazione all’effettiva natura dell’operazione e alla sua reale struttura. Un trasferimento formalmente effettuato a favore di un familiare ma utilizzato per eludere la prelazione può dare luogo a contestazioni.

Prelazione dei coeredi

La disciplina della prelazione del conduttore non si applica nelle ipotesi in cui opera la prelazione ereditaria prevista dall’articolo 732 del Codice civile.

L’articolo 732 riguarda il coerede che intende alienare a un estraneo la propria quota ereditaria. In tale caso la proposta deve essere notificata agli altri coeredi, che possono esercitare la prelazione entro due mesi; in mancanza di notificazione, possono esercitare il riscatto finché dura lo stato di comunione ereditaria. Regio Decreto 262 del 1942-03-16, Allegato CODICE CIVILE-art. 732

Si tratta di una prelazione diversa da quella commerciale:

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7. Il diritto di riscatto

Il riscatto opera quando il conduttore avrebbe avuto diritto alla prelazione ma non ha potuto esercitarla correttamente perché:

1. il proprietario non ha effettuato la denuntiatio;

2. la comunicazione non è stata effettuata correttamente;

3. il corrispettivo indicato nella comunicazione era superiore a quello effettivamente risultante dall’atto di vendita.

In questi casi il conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente e dagli eventuali successivi aventi causa.

Termine

Il riscatto deve essere esercitato entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento. Il termine è particolarmente importante perché ha natura decadenziale. Legge 392 del 1978-07-27, Articolo 39

La conoscenza di fatto della vendita non sostituisce necessariamente il dato formale della trascrizione ai fini della decorrenza del termine previsto dalla legge.

Pagamento del prezzo

Dopo l’esercizio del riscatto, il prezzo deve essere pagato entro 3 mesi.

In caso di opposizione dell’acquirente o di un successivo avente causa, il termine per il pagamento decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio. Legge 392 del 1978-07-27, Articolo 39

Effetto del riscatto

Il riscatto produce la sostituzione del conduttore al terzo acquirente nella medesima posizione contrattuale.

La Cassazione ha chiarito che:

• il riscatto ha effetto ex tunc;

• la sentenza è di natura sostanzialmente dichiarativa;

• non si realizza una nuova vendita dal terzo al conduttore;

• il conduttore subentra nella posizione dell’acquirente originario;

• il trasferimento viene considerato come operante sin dall’atto di vendita. Sentenza n.40252 del 15/12/2021, udienza del 09/06/2021, Presidente GRAZIOSI CHIARA, Relatore SCRIMA ANTONIETTA

La stessa impostazione è stata ribadita in relazione a trasferimenti derivanti da patto fiduciario o da sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. Sentenza n.23056 del 25/07/2022, udienza del 04/05/2022, Presidente FRASCA RAFFAELE GAETANO ANTONIO, Relatore GRAZIOSI CHIARA

8. Mancato esercizio del riscatto e risarcimento del danno

Se il conduttore non esercita il riscatto entro il termine di sei mesi, perde normalmente la possibilità di ottenere il trasferimento dell’immobile attraverso tale strumento.

Può tuttavia residuare una domanda risarcitoria nei confronti del venditore e dell’acquirente, ma il conduttore deve dimostrare gli elementi della responsabilità, compresa la malafede dei soggetti coinvolti.

La Cassazione ha chiarito che il semplice mancato avviso successivo alla vendita non dimostra automaticamente la malafede del venditore o dell’acquirente. Il conduttore che abbia perso il termine per il riscatto deve provare la condotta dolosa o fraudolenta dei soggetti responsabili. Sentenza n.10136 del 29/03/2022, udienza del 17/02/2022, Presidente FRASCA RAFFAELE GAETANO ANTONIO, Relatore IANNELLO EMILIO

9. Vendita a prezzo diverso da quello comunicato

La comunicazione deve indicare il prezzo e le condizioni effettive della vendita.

Se il proprietario comunica un prezzo superiore a quello realmente pattuito con il terzo, il conduttore può esercitare il riscatto, perché la comunicazione non gli ha consentito di esercitare la prelazione alle condizioni reali.

In questo caso assumono rilievo:

• prezzo indicato nella denuntiatio;

• prezzo effettivo risultante dall’atto;

• eventuali pagamenti fuori atto;

• attribuzione di beni o prestazioni diverse dal denaro;

• patti accessori;

• accollo di debiti;

• compensazioni;

• trasferimento contestuale di pertinenze o altri immobili.

Non è sufficiente confrontare soltanto il prezzo nominale: devono essere considerate le condizioni economiche complessive dell’operazione.

10. Vendita dell’immobile insieme all’azienda

La vendita dell’immobile insieme all’azienda richiede una distinzione concreta.

Occorre verificare se l’operazione abbia per oggetto:

1. il solo immobile;

2. l’immobile e l’azienda in un unico negozio;

3. un complesso di beni immobili e mobili;

4. una pluralità di immobili trasferiti unitariamente;

5. un’azienda nella quale l’immobile costituisce soltanto uno degli elementi patrimoniali.

La Cassazione ha riconosciuto che la tutela del conduttore è collegata alla continuità dell’attività commerciale e che il diritto di riscatto può essere trasmesso all’avente causa a titolo particolare quando vi sia cessione dell’azienda e del contratto di locazione. Sentenza n.40252 del 15/12/2021, udienza del 09/06/2021, Presidente GRAZIOSI CHIARA, Relatore SCRIMA ANTONIETTA

Tuttavia, la concreta applicabilità della prelazione nella vendita congiunta di immobile e azienda dipende dalla struttura dell’atto e dalla possibilità di individuare autonomamente il valore dell’immobile. Non è sufficiente qualificare formalmente l’operazione come cessione d’azienda per escludere automaticamente la disciplina della prelazione.

11. Vendita in blocco e vendita cumulativa

La vendita di più immobili nello stesso atto non produce automaticamente gli stessi effetti in ogni situazione.

È necessario distinguere tra:

• vendita in blocco, nella quale il complesso immobiliare costituisce un’entità economica e funzionale unitaria;

• vendita cumulativa, nella quale vengono trasferiti più beni autonomi, semplicemente inseriti nello stesso contratto;

• vendita dell’immobile commerciale insieme ad altri beni o pertinenze;

• vendita di un complesso aziendale o immobiliare.

La questione va risolta verificando:

• autonomia catastale e funzionale degli immobili;

• esistenza di un unico complesso economico;

• unicità del prezzo;

• impossibilità o difficoltà di separare il valore dei singoli beni;

• destinazione unitaria;

• struttura dell’atto di vendita;

• collegamento tra i beni trasferiti.

In presenza di una vendita strutturalmente unitaria, l’esercizio della prelazione può non essere materialmente separabile dal complesso negoziale. In presenza di beni autonomi e di prezzi distinti, l’analisi può portare a una diversa conclusione.

12. Patti fiduciari e trasferimenti coattivi

La prelazione non viene necessariamente meno perché il trasferimento deriva da una struttura negoziale particolare.

La Cassazione ha ritenuto che il diritto possa venire in rilievo anche quando il trasferimento dell’immobile derivi:

• da un patto fiduciario;

• da un obbligo di trasferimento assunto anteriormente;

• da una sentenza pronunciata ai sensi dell’articolo 2932 c.c.

La finalità di tutela dell’attività commerciale può quindi prevalere sulla particolare configurazione del rapporto interno tra proprietario e terzo. Sentenza n.23056 del 25/07/2022, udienza del 04/05/2022, Presidente FRASCA RAFFAELE GAETANO ANTONIO, Relatore GRAZIOSI CHIARA

13. Vendita nell’ambito di procedure concorsuali

La vendita competitiva nell’ambito di una procedura concorsuale presenta profili specifici.

La Cassazione ha affermato che, nella vendita competitiva di un immobile nell’ambito di una procedura liquidatoria, la prelazione legale del conduttore non opera automaticamente quando l’immobile sia stato locato dal curatore.

In tale contesto, la prelazione deve risultare da una specifica previsione convenzionale compatibile con le finalità della procedura. Sentenza n.28918 del 02/11/2025, udienza del 15/10/2025, Presidente FERRO MASSIMO, Relatore AMATORE ROBERTO

Pertanto, la posizione del conduttore deve essere verificata con riferimento a:

• natura della procedura;

• data e modalità di stipula della locazione;

• contenuto del contratto;

• bando di vendita;

• autorizzazioni degli organi della procedura;

• eventuale clausola espressa di prelazione.

14. Prelazione commerciale e prelazione in caso di nuova locazione

L’articolo 40 della legge n. 392/1978 disciplina una fattispecie diversa: la prelazione del conduttore quando, alla scadenza della locazione, il locatore intenda concedere l’immobile in locazione a un terzo.

In questo caso:

• il locatore deve comunicare al conduttore l’offerta del terzo;

• la comunicazione deve essere effettuata almeno 60 giorni prima della scadenza;

• il conduttore può esercitare la prelazione entro 30 giorni dalla ricezione;

• deve offrire condizioni uguali a quelle comunicate.

L’articolo 40 riguarda quindi la nuova locazione, non la vendita dell’immobile. Legge 392 del 1978-07-27, Articolo 40

L’obbligo di comunicazione per la nuova locazione non opera, tra l’altro, quando il conduttore abbia comunicato di non voler rinnovare, quando vi sia risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore, oppure in alcune ipotesi di procedure concorsuali. Legge 392 del 1978-07-27, Articolo 40

15. Indennità per perdita dell’avviamento

La prelazione deve essere distinta dall’indennità per perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’articolo 34 della legge n. 392/1978.

L’indennità spetta, in linea generale, quando il rapporto di locazione cessa per cause non imputabili al conduttore e ricorrono i presupposti dell’attività tutelata.

La misura ordinaria è:

È prevista anche un’ulteriore indennità di pari importo quando, entro un anno dalla cessazione, l’immobile venga nuovamente adibito alla stessa attività o ad attività affine. Il rilascio dell’immobile è collegato all’avvenuto pagamento dell’indennità dovuta. Legge 392 del 1978-07-27, Articolo 34

Rapporto tra prelazione e avviamento

I due istituti operano su piani diversi:

• la prelazione consente al conduttore di acquistare l’immobile alle condizioni offerte al terzo;

• il riscatto consente di subentrare all’acquirente quando la prelazione è stata violata;

• l’indennità di avviamento compensa la perdita dell’avviamento in caso di cessazione del rapporto, quando ne ricorrono i presupposti.

La vendita dell’immobile non determina, da sola, la cessazione della locazione: l’acquirente subentra normalmente nella posizione del locatore. Pertanto, prelazione e indennità di avviamento non sono automaticamente alternative.

16. Modello di comunicazione del proprietario

Di seguito una traccia da adattare al caso concreto.

Denuntiatio del locatore

Oggetto: comunicazione ai sensi dell’articolo 38 della legge n. 392/1978

Il sottoscritto [nome e cognome / denominazione], codice fiscale o partita IVA [●], in qualità di proprietario dell’immobile sito in [indirizzo], identificato catastalmente al foglio [●], particella [●], subalterno [●],

premesso che l’immobile è attualmente concesso in locazione a [conduttore] in forza del contratto sottoscritto in data [●],

comunica che intende trasferire a titolo oneroso il predetto immobile alle seguenti condizioni:

• acquirente individuato: [●];

• prezzo complessivo: euro [●];

• modalità di pagamento: [●];

• caparra o acconto: [●];

• data prevista per la stipula: [●];

• ulteriori condizioni: [●].

Con la presente, il conduttore è invitato a comunicare l’eventuale esercizio del diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della presente, alle medesime condizioni sopra indicate.

Luogo e data: [●]

Firma del proprietario o dei proprietari: [●]

17. Modello di esercizio della prelazione

Dichiarazione del conduttore

Oggetto: esercizio del diritto di prelazione ai sensi dell’articolo 38 della legge n. 392/1978

Il sottoscritto [nome e cognome / denominazione], codice fiscale o partita IVA [●], conduttore dell’immobile sito in [indirizzo], con riferimento alla comunicazione ricevuta in data [●],

dichiara di esercitare il diritto di prelazione previsto dall’articolo 38 della legge n. 392/1978 e di voler acquistare l’immobile alle condizioni indicate nella comunicazione ricevuta, e precisamente:

• prezzo: euro [●];

• modalità di pagamento: [●];

• ulteriori condizioni: [●].

La presente dichiarazione è resa senza riserve e con disponibilità a procedere alla stipula dell’atto e al pagamento del prezzo nei termini previsti dalla legge.

Luogo e data: [●]

Firma del conduttore: [●]

18. Modello di comunicazione del riscatto

Dichiarazione di esercizio del riscatto

Oggetto: esercizio del diritto di riscatto ai sensi dell’articolo 39 della legge n. 392/1978

Il sottoscritto [nome e cognome / denominazione], codice fiscale o partita IVA [●], conduttore dell’immobile sito in [indirizzo],

premesso che:

• l’immobile era concesso in locazione in forza del contratto del [●];

• il trasferimento dell’immobile è stato effettuato in data [●];

• il contratto di trasferimento è stato trascritto in data [●];

• non è stata effettuata la comunicazione prevista dall’articolo 38 della legge n. 392/1978 / il prezzo effettivo risulta inferiore a quello comunicato;

dichiara di esercitare il diritto di riscatto previsto dall’articolo 39 della legge n. 392/1978 nei confronti dell’acquirente [●] e degli eventuali successivi aventi causa.

Il sottoscritto dichiara di essere disponibile a versare il prezzo dovuto nei termini previsti dalla legge.

Luogo e data: [●]

Firma: [●]

19. Check-list operativa

Per il proprietario

• Verificare se l’immobile rientra nell’ambito della locazione commerciale tutelata.

• Verificare l’attività svolta dal conduttore.

• Identificare tutti i proprietari.

• Predisporre una comunicazione completa.

• Indicare prezzo e condizioni effettive.

• Utilizzare la notificazione a mezzo ufficiale giudiziario.

• Conservare prova della ricezione.

• Attendere il decorso del termine di 60 giorni.

• Coordinare stipula e pagamento nei termini previsti.

Per il conduttore

• Verificare la data di ricezione della comunicazione.

• Calcolare il termine di 60 giorni.

• Controllare prezzo e condizioni.

• Verificare che la comunicazione provenga da tutti i proprietari o da soggetto munito di procura.

• Esercitare la prelazione senza riserve.

• Utilizzare la forma notificata prevista dalla legge.

• Predisporre tempestivamente le risorse finanziarie.

• Verificare la data di stipula.

• In caso di omissione della comunicazione, controllare la data di trascrizione della vendita.

• Valutare il riscatto entro sei mesi.

• Verificare l’eventuale malafede dei soggetti coinvolti, se il termine per il riscatto è già decorso.

20. Principali rischi di contenzioso

Le controversie riguardano soprattutto:

• mancata notificazione della denuntiatio;

• comunicazione proveniente da un solo comproprietario;

• prezzo indicato non corrispondente al prezzo reale;

• condizioni incomplete o non veritiere;

• dichiarazione del conduttore tardiva;

• dichiarazione condizionata o con riserva;

• vendita dell’immobile insieme all’azienda;

• vendita di più immobili con prezzo unitario;

• vendita nell’ambito di una procedura concorsuale;

• trasferimento a familiari;

• decorrenza del termine di sei mesi;

• effettiva conoscenza della vendita;

• prova della malafede dell’acquirente o del venditore;

• qualificazione concreta dell’attività esercitata;

• titolarità del contratto di locazione;

• cessione dell’azienda e del contratto di locazione.

La Cassazione ha inoltre chiarito che il mancato rispetto dell’obbligo di comunicazione non determina automaticamente l’obbligo del proprietario di concludere la vendita con il conduttore: la conseguenza tipica prevista dal sistema è il diritto di riscatto, da esercitare nei termini stabiliti dall’articolo 39. Sentenza n.10136 del 29/03/2022, udienza del 17/02/2022, Presidente FRASCA RAFFAELE GAETANO ANTONIO, Relatore IANNELLO EMILIO

Conclusioni

La prelazione commerciale del conduttore opera quando il locatore intende vendere a titolo oneroso l’immobile locato e ricorrono i presupposti della tutela dell’avviamento.

I punti essenziali sono:

• comunicazione formale del proprietario mediante ufficiale giudiziario;

• indicazione del prezzo e delle condizioni reali della vendita;

• esercizio della prelazione entro 60 giorni;

• pagamento del prezzo entro il termine successivo previsto dalla legge;

• riscatto entro sei mesi dalla trascrizione in caso di mancata o irregolare comunicazione;

• pagamento del prezzo riscattato entro tre mesi;

• effetto sostitutivo ed ex tunc del riscatto;

• distinzione tra prelazione per vendita e prelazione per nuova locazione;

• distinzione tra prelazione, riscatto e indennità per perdita dell’avviamento;

• attenzione particolare a comproprietà, vendita con azienda, vendita in blocco, trasferimenti familiari e procedure concorsuali.